南城！就这也配叫做市中心？

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南城！就这也配叫做市中心？

Original 湾叔粤湾房产 2021-07-17

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#湾叔踩盘

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作者 | 湾叔

来源 | 粤湾房产（ID：GBAfang）

粤湾房产踩盘的脚步，自从踩上东莞以来，已经踏过了滨海片区的各个镇。

滨海片区借着滨海湾新区的规划，去年楼市表现一直很抢眼，湾叔也非常看好片区未来的发展。

除沙田镇外，滨海片区各镇实力强大，GDP在东莞也均排在前列。湾叔也渐渐相信了所谓“东莞各镇均衡发展”，“莞城没有市中心”的说法。

中心片区那么贵，潜力不如滨海湾，还有必要买中心片区吗？

然而，实际踏上南城的时候，才真正意识到，这种说法站不住脚。为何这么说，随湾叔一起来看看。

到不了的中心，排不上的第一

乍看之下，南城好像确实无法称之为中心：

区域位置上，南城贵为中心，实则离哪里都不近。

从东莞市内看，东莞发达的片区如虎门、长安、松山湖等区域，无一与之相邻。即使最近的虎门，也要29km，开车也在30min以上。

从大的区位看，南城街道东距惠州84公里，西北距广州59公里，车程也均在一小时以上。

在经济上，19年，南城街道常住人口32万，GDP 612.84亿元，仅次于长安、虎门，排名第三。南城虽名列前茅，却并没有体现出市中心的地位。要是再算上后起之秀松山湖，南城估计连前三都进不了。

在教育上，南城也远非第一。

公办省市一级学校的数量，南城仅8所，远低于虎门的17所，和长安、厚街等地相比也不如。

从这样看，或许只有市委市政府落于南城这点，比较符合政治中心的说法吧。

可是事实真的是这样吗？

南城之所以成为中心，有其独到之处。

高大上的市中心

首先是经济，南城的经济方向，并非如同虎门、长安一样，靠工业推动。

南城三大产业中，第三产业占比达到88.48%！此外，南城金融产业实现税收（不含海关代征税和证券交易印花税）收入合计36.1亿元（统计269家金融机构），占全街道同期总税收的22.9%，贡献度超过五分之一。

相比之下，南城只有11.48%的工业占比，而且大多还是高新科技类企业。

第三产业为主的经济，带来的是高端的服务、商业配套、企业办公总部以及高级人才。这是南城成为市中心的原因之一——产业结构最高端。

其次，正是因为产业类型的高端，南城也才有了符合市中心应有的城市面貌。

整洁宽敞的街道、公路旁的绿化、规整的地块规划，高耸的摩天大楼以及富有生活气息的商业林立的市区，无一不在刷新湾叔对东莞的感性认知，仿佛回到深圳市区的感觉。

在东莞其他片区，尽管区域中心配套较为齐全，但是区域中心外围面貌差距巨大。

如长安，外围工业区的面貌和长安中心区的面貌差别巨大。高大上的万科广场周边，却满是小破楼。

如厚街，景观经济体量排名前列，但是就在中心板块珊美TOD项目附近，却依旧有大量的农田。

可以清楚看出，这些城市的配套建设是靠经济强行提振的，区域整体面貌未能跟上发展。

而南城的好，是整体的好。不是一座大型的商场好，而是商场周边的商业、道路、绿化都很好。不是干道的宽阔，而是各条街道都通畅、整洁。

同时，相比于其他片区组团结构零乱，一步之遥工业厂房和商业中心混杂的情况，南城各组团划分清晰，地块规整，形成清晰的的城市格局，无论是功能聚集效应、还是城市美观方面都十分出色。

整体发展程度高，城市面貌好，是南城市中心特征之二。

再次，高端的产业，高端的人才，享有的自然是高端的配套。

南城在各方面配套或许不一定是最多的，但品质却无疑是最高的。

教育方面，南城省市一级学校虽不多，但东莞高级中学却是东莞市4大名校之一。

医疗方面，尽管如虎门、厚街都有三甲级别的医院，但医院规模和设施却不可同日而语。同为三甲，厚街医院看着像是一家破旧的私立医院，而南城康华医院的院区却豪华得可以和港大深圳医院相媲美！

文化休闲方面，市中心广场、会议大厦、玉兰大剧院、市图书馆等东莞标志性政治文化体育设施均坐落在南城，最能体现一个地区的人文、积淀的代表性地区，才是市中心应该在的地方。

配套的高端，是南城成为市中心的特征之三。

不过，买房不能光看配套好不好，保值升值潜力也很重要，南城已经如此高大上，未来还有发展的空间吗？

答案是肯定的，不仅有，而且接下来将是南城发展最快的时期。

追上南城15年，南城已经跑更远

要说明这点，我们先来看一下南城的分区：

南城总体分为四大板块，北部文化行政区、中部东莞CBD（又称东莞国际商务区）、南部总部基地以及东部中央生活区。

其中，东莞CBD、南城总部基地是南城当下最为重要的规划。

你或许不知道，发展如此充分的南城，城市核心的国际商务区却有着将近70%的未开发用地！

这在整个大湾区的核心城市中都是独一无二的，无须解决拆迁纠纷、整体科学规划，大面积的未开发用地为南城接下来快速发展留下了充足的空间。

从2020年开始，经过了长达十年的规划期，东莞CBD和南城总部基地的建设开始启动。

计划用15年时间，到2035年，南城将打造出金融区、中心公园等地标性建筑，高端产业和人才主流的国际生活社区；以及南区大湾区产业转型发展的总部运筹基地。

作为东莞室三大重要发展片区之一，东莞市长肖亚非对南城的未来的发展如是说：“…最高端的卖场、最高端的服务业、最高端的人才都将聚集在南城，CBD的每栋楼都得是甲A级写字楼…”

所以，接下来这15年，是南城高速发展的15年，随着规划的落成，各项配套的建立，我们不难想象一个国际化的大都市面貌的南城将出现在我们眼前。

其他片区，要追上南城，或许就要花上10几年，而那时的南城，已经站上了一个新的高度！

下期将为大家具体介绍南城有哪些值得入手的楼盘，敬请关注。

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