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降价退房流拍裁员:这场楼市大戏,10年前就已上演

凯风君 国民经略 2018-12-17

文|凯风

 

十年一个轮回。


历史总在重复,我们却未从中吸取过教训。当相似场景重复上演时,我们依旧不知所措。

 

01

被遗忘的“房价大跌”

 

2018年9月,万科总裁郁亮喊出“活下去”的口号,并在厦门等城市开始大降价,惹来一众嘲讽。

 

郁亮说:


大多数人没有经历过2008年的政策调控,很多人对最基本的市场信号没有反应。

 

2008年,究竟发生了什么?

 

这一年,大多数人能说得出来的恐怕只有两件事:金融海啸和零八奥运。


或许股民还记得,大盘从6124点的最高位狂泄到1664点的恐慌。


但很少有人记得,这一年楼市也曾经坠到了谷底。



楼市寒冬为什么如此之快被遗忘了?


原因,当房价开始下跌未久,房企陷入惊惶无措,救市就已排山倒海而来,在“四万亿”大投资的加持之下,房地产继续开始新的上涨征程。


惊魂随即被安抚,恐慌被亢奋所取代,对楼市寒冬的反思也就不了了之。

 

十年后的今天,国际环境再度突变,内外经济压力同时降临,楼市再度踏上调整之路。


这一次,还有四万亿的神奇之手吗?房地产还能继续过去的荣光吗?

 

回到2008年,复盘楼市从暴跌到暴涨的历程,我们才能了解这一切。

 

02 

王石的“拐点论”

 

中国楼市的每一个节点都少不了万科。

 

2008年,当时还是万科总裁的王石,率先抛出了“拐点论”。


万科说到做到,从年后就在全国率先降价,引来一众中小开发商不满,有地方政府召集开发商开会时,不再通知万科,行业龙头顿时被孤立。

 

事情要从2月份说起。

 

2月2日,知名记者柴静在央视《新闻调查》栏目,向王石、任志强和潘石屹抛出了同一个问题:


房地产市场是否已经出现拐点?

 


就在2007年,房价犹如脱缰野马般上涨,北上广深涨幅超过50%,楼市调控随之而来。直到2008年初,政策的基调还是“防过热”和“防膨胀”,丝毫没有放松的意图。

 

在严调控之下,部分城市陷入“有价无市”的局面——房价依旧在高位,但成交开始下滑。

 

柴静抛出的这个问题,正是全民最关心的问题。对这个问题,王石斩钉截铁:


房价涨得让人心惊肉跳,楼市拐点要来了。

 

任志强则不以为然,在他看来:


从长远看,持续上涨是没有问题的,是今天反弹还是明天反弹,需要看宏观政策。

 

当同样的问题抛给潘石屹时,这位后来在微博堪称“话痨”的开发商坐立不安:


我去找水喝。

 

这场隔空论战发生不久,万科就在全国率先降价。

 

 

03

突然降临的寒冬

 

与10年后的今天相似的是,万科降价,收获的不是掌声,而是整个行业的抵触。

 

一开始,许多开发商不以为然,认为这是万科故意借唱衰收割中小房企。

 

在沈阳,72家开发商组建“不降价联盟”,公开宣称“房子不降价,降价我们补”。

 

然而,时间到了9月,随着雷曼兄弟破产,金融海啸正式席卷全球。我国进出口增速狂跌,大盘更是从6124点的高位一泻千里,最低触及1664点的低位。

 

受此影响,地产股全线断崖式下跌,万科最高下跌88%,碧桂园跌去87%,保利地产跌去75%,这已经不是惨烈可以形容。



楼市成交量进一步下滑,市场观望情绪浓厚,各大房企不得不跟随万科步入降价之路。

 

8月份,碧桂园还在坚称“320亿的销售目标不调整”,更“不会降价销售”。但没过多久,碧桂园就顶不住了。到了年底,320亿元的销售目标仅仅完成170亿元,勉强超过一半。

 

与此同时,正在谋求香港上市的恒大不得不暂时放弃上市计划。许家印多方腾挪,恒大终于转危为安。直到2009年,恒大二次IPO,正式上市。


土地流拍成了家常便饭。前一年,还在为地王狂欢的各大开发商,纷纷踏上“退地”的征程。2007年,苏宁全球以6.7万元的均价斩获上海单价地王,一年过去,苏宁全球以“友好方式”退掉了这块地。

 

……

 

降价、退地、流拍、打砸、退房,所有应该上演的戏码,都未缺席。

 

 

04 

弃供退房!

 

“从没想到房价也会跌”。

 

2008年9月,杭州万科降价促销,一夜之间,老业主损失数十万元。对降价不满的业主围攻售楼处,要求退款退房。

 

降价维权,第一次在中国楼市中上演。


在杭州之外,从房价一向颇为坚挺的深圳上海,到楼市刚刚火热不久的南京武汉,围攻售楼处的“大戏”,同时在多地上演。

 

不过,围攻售楼处并非全部的戏码,面对降价,中国业主们第一次展现了他们的在其他领域不曾施展的“传统智慧”。

 

在武汉,业主们组织了“抵制万科联盟”;在深圳,宝安区某楼盘68名业主做出了一个决定:集体断供。

 

与杭州相比,深圳的调整更为惨烈。


2007年最高点时,深圳房价一度攀升到1.8万元的到位,到2008年最低点,房价跌到1.2万元,跌幅超过30%,部分楼盘甚至跌破1万元,濒临腰斩。



当房价跌出超过首付比例时,房子对于业主已经属于“负资产”,弃房断供也就不难理解。

 

面对“断供”,深圳市有关部门不得不出面回应:


“断供”属于个别现象,商业银行控制得当,不至于出现系统性风险。

 

……

 

10年的今天,当房价开始调整时,从杭州到厦门,再到上饶等三四线城市,业主因降价维权的戏码,再一次重复上演。(更多参阅《一降价就退房维权,谁惯坏了中国购房者?》)

 

05 

大转折

 

就在楼市哀鸿遍野、业主们满腔郁闷之际,“保增长”来了。

 

先是地方政府高调救市,杭州出台“救市新政24条”,南京江宁区则表示要查处“降价销售”的楼盘……然而对楼市仍旧无济于事。

 

接着更高层面出动。从2008年9月到11月,央行四次降息,三次降准,其中11月份的降息力度高达1.08%,货币之水涌动。


接着11月,最终的大杀器到来,四万亿大投资正式登场。


12月份,《关于促进房地产健康发展的意见》正式出台,房地产这台发动机终于再次重启。

 

所有开发商都大嘘一口气。

 

客观而言,短期内,四万亿带动中国经济的迅速反弹,避免经济危机的进一步恶化。然而,信贷资金向房地产业、地方融资平台和过剩产能行业的涌入,带来了房价暴涨、地方债务危机和产能过剩的新问题,这一问题在2014年凸显出来。

 

2009年,全国住房均价上涨25%,是1998年住房市场化改革以来最高的一年。北上广深四大一线城市,涨幅均在50%以上。

 

房价暴涨改变信念。

 

温州炒房团率先抄底。2009年年初,温州游资杀入上海。仅仅5月份,温州民间资本便在上海楼市“砸”下13.42亿元,买走732套房源,一时风头无两。

 

同样,就在前一年还在围攻售楼处的退房大军,这一年又蜂拥加入抢房大军。前一年宣布“断供”的深圳业主们,也不再提及这回事。

 

06 

王石VS任志强


时间终于证明任志强的正确,王石的“拐点论”后来被舆论反复嘲讽。

 

其实,这两人都没错,一个认准的是楼市背后的刚性担保,一个看到的是市场累积的短期风险。

 

2008年的楼市调整,从外界来看,有金融海啸的巨大影响,从内部看,也有经济过热和房地产泡沫高企的因素。房价迟早会面临一次调整。


但从长期来看,当时劳动力红利尚存、城镇化还没过半,经济增长还有巨大空间,房价泡沫并没有想象中的那么严重。

 

从政经角度出发,更不难明白,房地产依赖是如何根深蒂固。无论是投资拉动经济增长的需要,还是地方对卖地收入的依赖,房地产短时间内都难以真正熄火。


事实上,2014年,当楼市再一次面临调整,降价、流拍、退地和打砸的戏码又一次上演,不少房企高呼“白银时代”到来,但最终,一切又超出了想象。

 

在涨价去库存和棚改货币化的加持下,中国楼市再一次展现其巨大的暴涨能量。(更多参阅《四年楼市大复盘:谁制造了这一轮上涨》)


政策意志的强大,超乎想象。

 

07 

轮回

 

十年前的这场大跌,最终只是惊魂一场。

 

十年后的今天,我们再次陷入相似的境遇:降价、流拍、退房、裁员同时上演,这一次,还有什么能力挽狂澜?


在《中国房地产最后的红利》一文中,我们曾分析影响房地产的四大因素:一是经济,二是人口,三是城镇化,四是放水。

 

与10年前不同的是,当时经济、人口和城镇化的基本面尚属良好,一次放水就能解决问题。

 

与4年前也不同,当时虽然基本面已经不如以往,但经济仍有放水的空间,依靠居民加杠杆也能解决短期问题,以涨价去库存和棚改货币化为代表的二次放水,也是有效的

 

如今,基本面比之以往都要更加严峻,而且还多了贸易争端、美联储加息缩表的外界压力,不仅居民加杠杆的空间被挤压,放水的空间同样受到严格束缚。


这一次,楼市将何去何从?


-END-

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