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北上广深领衔,59城房价还在涨?真相是什么

凯风君 国民经略 2019-03-30

文|凯风

 

最新公布的楼市数据,让很多人大跌眼镜。

 

1月16日,国统局公布2018年12月楼市数据。数据显示:


在全国70个大中城市中,一手房价格下降的城市仅有8个,上涨的城市有59个,持平的城市有3个。

 

值得一提的是,在这份统计数据中,北上广深四大一线城市,一手房均价全面上涨,涨幅分别是1.0%、0.6%、3.0%和0.4%。其中,广州以3.0%的涨幅,位居70个大中城市之首。


于是有人惊呼,北上广深房价重启上涨之路。

 

然而,吊诡的是,在二手房数据中,北上广深四大一线城市,价格又出现全面下跌,跌幅分比为0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。

 

一手房大涨,二手房大跌,这显然不正常,背后的原因是什么?

 

01 

广州大涨3%,真相是什么?

 

广州新房大涨3%,二手房却下跌0.4%,如此之大的背离,显然已经偏离市场真实行情。


事实上,稍微明白统计常识的人都知道,对于统计,向来不能就数字而论数字,要看到背后深层的东西。

 

众所周知,一手房数据存在一定失真,主要原因是限价限网签的存在,导致成交不能反映真实市场行情。

 

限价,本来就是诉诸于统计数字;而限制网签,更是以影响高价楼盘进入统计数字为目的。如果突然放开网签,或者放宽限价门槛,甚至从双合同变成单合同,都会导致统计上的房价出现大涨或大跌。

 

同时,成交结构变化,也会导致房价出现短期大涨大跌的情况。中心城区与郊区房价有天壤之别,一旦放开中心城区网签,或者中心城区有大盘上市,房价就会呈现短期大幅上涨的迹象,从而呈现出与市场感知不一致的情况。

 

这倒不是统计本身存在问题,而是说统计受到各种各样非市场因素的影响。

 

广州即是如此。

 

早在11月,广州就悄悄松动限价,同时在年底大幅放宽网签限制,大量高价楼盘的双合同变成单合同,从而导致统计数字的上涨,但实际房价下行趋势,并未发生明显逆转。


事实上,从2018年8月开始,广州房价就步入调整轨道。大多数房企都加入降价促销的阵营,无论新房价格还是二手价格,都开始高位盘整,显然不会出现单月突然大涨3%的情形。

 

02

市场真实行情是什么

 

与新房数据相比,二手房数据更加接近真实市场行情。

 

根据官方数据,2018年12月,全国共有22个城市二手房价格出现回调,其中北上广深厦门已经连续多月价格回调。



正如凯风君之前的预判,楼市向来存在板块轮动效应,也存在传导效应。上涨时期如此,下跌周期也是如此。从2018年8月开始,一二线率先回调,接着三四线房价不断松动,全国楼市周期向下调整。

 

第三方数据也印证了这个判断。

 

根据链家百城房价指数,从2018年10月到12月,全国百城二手房房价指数连续三个月环比微降0.6%、0.9%、0.1%。其中,有55个城市环比下降,其中岳阳、南昌、赣州降幅较大,超过4%,均为三四线城市。

 

事实上,相比于房价下行,更严重的问题在于市场成交量严重萎缩。有价无市,价格很难再得到支撑。

 

根据易居研究院数据,2018年全年,包括北京、深圳、杭州、成都、青岛等在内的10个受监测城市二手房合计成交量为66万套,相比去年同期水平下降了14%,降幅较1—11月份扩大1个百分点。


而在刚刚过去不久的12月,深圳、杭州、成都、青岛、无锡等城市,二手房成交量与去年同期相比接近腰斩,只有调整一年多的北京成交量开始企稳。


成交持续萎缩,有价无市将会成为常态。

 

03

楼市下一步?

 

要知道,2018年12月,还是政策利好之月。

 

先是中央经济会议提出“因城施策,分类指导”,接着住建部明确“稳地价稳房价稳预期”的三稳方针,随后以山东菏泽为起点,多地纷纷松绑楼市调控政策,以此试探调控底线。

 

这种背景下,无论是房价,还是楼市成交量,都还在一路向下,说明楼市一旦步入调整轨道,并不是那么容易拉回来。

 

当然,在《2019楼市往哪走》一文中,凯风君已经明确2019年楼市的三大趋势:


楼市调控政策逐渐松绑,货币政策不断放松,稳楼市稳房价摆在第一位。

 

当然,仅靠楼市松绑,只有维稳行情。只有大水配合,才有新一轮大幅上涨。

 

刚需到底何时入场,请记住凯风君给出的三个指标: 


其一,降息与降准同步到来时,仅有降准并不够,降息更有实质杀伤力。

其二,限购松绑,尤其是一二线城市公开松绑。

其三,限贷宽松。尤其是降低首付比例,实际房贷利率降低到基准以下,取消认房又认贷政策,等等。

 

如果出现这些信号,那么整个政策就不再是维稳行情,而演变成刺激模式。这时候,正是刚需入场之时。


-END-

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